農地相続時の手続きや相続税の計算方法、税金免除制度を解説！

相続の発生時

最終更新日 2023/04/12

1農地を相続したら行う2つの手続き
2農地の相続税の計算について
3相続税の過払いに注意
4相続税の具体的な計算の手順
5農地の相続税の一部が免除される制度
6土地評価に関する相続税申告は当社におまかせください
7農地相続に関するまとめ

親が亡くなり遺産として「農地」を相続する場合、手続きや相続税の計算はどのように行えばよいでしょうか。

「土地」を相続する際は、その土地の広さや形状、所在地や周囲の環境などに応じて、土地の相続税評価額を求め、その価額に応じて相続税を納めます。農地の場合も、まずは農地の評価を行いますが、そこには農地特有の考え方があります。
そこで今回は、農地を相続する際に必要な手続きや相続税の計算方法、また、農地を相続する際の免除などについて解説していきます。

農地を相続したら行う2つの手続き

登記済権

土地を相続したら法務局で相続登記（名義変更）を行いますが、農地を相続した場合には、法務局での手続きの他に市区町村の農業委員会への届出が必要になります。

法務局での相続登記（名義変更）手続き
農業委員会に相続の届出を提出

手続き1：法務局での相続登記（名義変更）を行う

農地の相続登記（名義変更）は、その農地を管轄する法務局で行います。手続きには以下の書類が必要になります。

相続登記に必要な書類

ご自身で作成が必要な書類

登記申請書
遺産分割協議書

上記の書類はご自身で作成するか司法書士に作成を依頼します。

本籍地の市区町村役場で取得する書類

被相続人の戸籍附票（1通　300円）
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（1通　450～700円）
相続人全員の戸籍補謄本（1通　450円）

現住所の市区町村役場で取得する書類

相続人全員の印鑑証明書（1通　300円）
農地を相続する相続人の住民票（1通　300円）

農地の市区町村役場で取得する書類

農地の固定資産評価証明書（1通　300円）

相続登記手続きにおける注意点

遺言により農地を相続する場合は遺言書が必要になります。また、その場合、先に農業委員会の許可が必要になるケースもあるため注意が必要です。
農地の相続手続きには、固定資産税評価額の0.4％に相当する登録免許税がかかります。

手続き2：農業委員会へ必要書類を提出する

農地の相続登記（名義変更）を済ませたら市区町村の「農業委員会」へ次の必要書類を提出します。

農業委員会へ届出に必要な書類

農地法の規定による届出書（取得先：管轄の農業員会）　無料
相続登記後の登記事項証明書（取得先：法務局）　1通600円

農業委員会へ届出手続きにおける注意点

農業委員会への届出は、相続開始（被相続人が亡くなったこと）を知ってから10ヶ月以内に行う必要があります。この期限を過ぎると「10万円以下の過料」が課せられる可能性があります。
農業委員会はほとんどの市区町村に1つずつ置かれていますが、なかには複数存在する自治体や存在しない自治体もあります。管轄の農業委員会が不明な場合は、役所に問い合わせてみましょう。

農地の相続税の計算について

農地の相続税を計算するときも、宅地と同様に財産の評価額を計算しますが、農地の場合、次の4つの分類に応じて相続税を計算します。

農地の種類

1 純農地
農業地区内の農地や第1種農地、甲種農地など
2 中間農地
第2種農地やそれに準ずる農地
3 市街地周辺農地
第3種農地やそれに準ずる農地
4 市街地農地
転用許可を受けた農地、市街化区域内にある農地、転用許可を要しない農地として都道府県知事の許可を受けた農地

各農地の評価方法

純農地・中間農地の場合

純農地や中間農地の場合は、「倍率方式」を適用します。

倍率方式とは？

倍率方式は、固定資産税評価額に国税局長が定めた倍率を乗じ、評価額を決める方法で、農村部や山間部、郊外といわれるような建物があまり建っていない地域の土地評価に用いられます。
計算方法は、固定資産税の評価額に該当地の評価倍率をかけるだけ。固定資産税の評価額は毎年4月頃に送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。
該当地の倍率は、国税庁のホームページ（路線価図・評価倍率表）などで調べることができます。
国税庁ホームページ（路線価図・評価倍率表）

倍率方式で土地評価額を求める計算式
純農地や中間農地の評価額＝固定資産税評価額×評価倍率

市街地農地の場合

市街地にある市街地農地の場合、宅地化することで資産価値が上がる可能性があることから、「宅地比準方式」や「評価倍率方式」で計算します。
宅地比準方式とは「その農地が宅地だった場合の評価額から造成費を差し引いた金額」で計算式は次のようになります。

宅地比準方式で土地評価額を求める計算式
市街地農地の評価額＝（その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額-1㎡当たりの造成費の金額）×地積

1㎡当たりの造成費の金額は、国税庁のホームページ（路線価図・評価倍率表）などで調べることができます。
国税庁ホームページ（路線価図・評価倍率表）

市街地周辺農地の場合

市街地周辺にある市街地農地の場合、相続した農地が市街地農地だった場合の80%に相当する金額で評価します。

市街地周辺農地の土地評価額を求める計算式
市街地周辺農地の評価額＝市街地農地として評価した額×0.8

相続税の過払いに注意

農地の相続税評価は宅地以上に複雑で専門知識を要するので、自分で計算すると誤ってしまう可能性が高く、税理士に依頼された場合でも、その8割で相続税を払い過ぎていたなどといったケースが起きています。
なぜ、税理士によって、遺産の評価額や相続税額が変わってしまうのかと疑問に思われる方も多いと思いますが、そもそも税理士試験の体裁上、「相続税法」は選択科目であるため、「相続税法」を深く学ばずに税理士になっている方も多くいます。

また、多くの税理士にとって「相続税を減税」することは、「報酬が増えるわけでもないのに、手間がかかる」だけの仕事です。
こうした理由から、相続税（特に土地評価に関する相続税）の過払いが起きていると考えられます。
そのため、農地相続など土地に関する相続税申告については、土地評価に強い相続専門の税理士に依頼されることを強くおすすめいたします。
「相続税に強い税理士の選び方」依頼の必要性や比較ポイントを紹介

相続税の具体的な計算の手順

農地を相続する際のポイントとなる「評価額」の求め方について解説しましたが、相続税を計算する手順は他の財産の場合と同様です。
相続税は相続財産全体にかかるものなので、まずは全体（全財産）にかかる相続税を算出してから、各相続人が相続する財産に応じて計算していきます。

相続税の計算方法の流れは以下の通りです。

①遺産総額を計算する
②基礎控除の計算をする
③課税遺産総額の計算をする　ここで農地の評価額を計算する
④相続税の計算をする
⑤相続税額を実際の取得割合で分ける
⑥各相続人の相続税納付額を計算する

相続した農地に相続税が発生するか確認

農地を相続したら相続税がかかる可能性があるので、確認しておく必要があります。農地に限らず相続税申告では、相続する財産が一定の金額以下の場合は非課税とみなす「基礎控除」という制度があります。

相続税の基礎控除額は3,000万円＋600万円×相続人数で求めます。

相続する財産が基礎控除額に満たない場合は、相続税がかかる可能性がないため、相続税の計算を行う必要もなく、税務署への申告や納税も不要です。
相続する財産が基礎控除額を越えた場合、その額が課税対象となります。続いて、相続税の計算方法をみていきます。

農地の相続税の計算　具体例

たとえば亡くなった父の遺産として

農地　2,000万円（時価）
自宅　2,000万円（時価）
預貯金　1,000万円

合計5,000万円の遺産があるケースを考えてみます。

相続人は2人の子ども（長男、次男）、妻はすでに他界しているものとします。この場合、相続税を求める計算は次のようになります。

課税対象額
遺産総額5,000万円-基礎控除額4,200万円＝課税対象額800万円
相続税
課税対象800万円×税率10%＝相続税額80万円
遺産配分による、それぞれの相続税負担
長男　農地2,000万円＋自宅2,000万円　→相続税64万円
次男　現金1,000万円　→相続税16万円

解説

遺産総額は5,000万円
相続税の基礎控除額は3,000万円＋600万円×相続人数（この場合は2人なので×2）なので、4,200万円。
課税対象となる額は5,000万円-4,200万円で800万円。
基礎控除の法定相続分は（800万円÷2）で各400万円。400万円にかかる相続税の税率は10%となるので1人あたり40万円となり、2人分を合計して80万円となります。
長男は2,000万円の農地と2,000万円の自宅の合計4,000万円を相続するので全体の5分の4

を相続することになり、80万円×5分の4=64万円の相続税を負担することになります。
次男の相続税額は80万-64万で16万円となります。

農地の相続税の一部が免除される制度

農地を相続する場合、農地を売却しない限りすぐに現金にはならないので、相続税の納税が困難な相続人もあらわれます。
そのため、農業相続人が農地を相続した場合は原則として以下の条件を満たせば、相続税の納税猶予を受けることができます。「納税猶予」という言葉から納税期限が延びるだけと思われがちですが、納めるべき相続税の一部が免除されると考えられています。

相続税の納税猶予を受ける要件

相続税の納税猶予を受ける場合、「被相続人」「相続人」「農地」のそれぞれの要件のいずれかを満たさなければなりません。

被相続人の要件

死亡する日まで農業を営んでいた人であること
生前に農地の一括贈与をした人であること
死亡する日まで営農困難時貸付や特定貸付などを行っていた人であること

相続人の要件

相続税の申告期限までの間に農業を引き継ぎ、その後も農業経営をする人であること
農地を生前に一括贈与されて贈与税の納税猶予の特例を適用していた人であること
相続税の申告期限までに特定貸付などを行った人であること

農地の要件

遺産分割協議によって期限内に相続された農地であること
贈与税の納税猶予の特例が適用されていた農地であること
被相続人から相続か遺贈によって譲り受け農業経営を引き継ぐ農地であること

相続税の納税猶予を受けるための手続き

相続税の申告で申告書を提出する際、農地等納税猶予税額および利子税の額に見合う担保を提供することが必要となり、申告書には相続税の納税猶予に関する適格者証明書や担保関係書類など一定の書類を添付する必要があります。
また、納税猶予期間中は相続税の申告期限から3年目ごとに、引き続いてこの特例の適用を受ける旨および特例農地などにかかわる農業経営に関する事項などを記載した届出書（継続届出書）を提出することが必要となります。

相続税納税猶予制度は、農地を農業目的で使用している限りにおいては到底実現しない高い評価額により相続税が課税されてしまうと農業を継続したくても相続税を払うために売却せざると得ないという問題が生じるため、自ら農業経営を継続する相続人を税制面から支援するために設けられた制度です（昭和50年度創設）。

土地評価に関する相続税申告は当社におまかせください

農地や宅地など土地評価に関する相続税申告では、その土地（農地や宅地）がある場所、広さや形状、将来性など評価のポイントが複雑なため、税理士が担当したにもかかわらず、約8割の案件において相続税の過払いが生じています。

そうしたなか、当事務所は相続税専門の税理士事務所として、税理士が作成した相続税申告書を見直し、147億円もの相続税を取り戻してきた実績があります。相続税に関する申告で損したくない方はぜひ一度、当事務所にお見積ください。全国対応、お見積は無料です。
また、当社では土地評価だけのサービスも行っていますので、お気軽にお問い合わせください。
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